「　利回り１０％以上　」っていう記号。

「　利回り１０％以上　」って投資物件を検討する際の一つの基準みたいになってますが、正直なかなかポンポンでてくる物件ではありません。


ちなみに　利回り１０％というと　１０年で元が取れてしまう計算になります。（当たり前か・・・。）


なので　１０％以上になるともっと回収期間は短くなるわけです。


ここで　竹田節が出てきてしまうのですが、


借入で投資物件を買おうと思う人のところにくる利回り１０％の物件には手を出さない方がいいです。


なぜって？


だいたい　１０％以上で回る優良な投資案件は　まず現金決済できる人やあるネットワークに属する人から順に情報が回っていきます。

で　そこで選考にもれた案件が　最後に回ってきたり、チラシにでたりするわけです。


まず　利回り１０％以上の投資物件が不動産チラシに載ることはないと思いますが、仮に載っていたとしても、税引き後の表面利回りだったり、ボロボロの物件だったりします。


１０年間も使えそうにない物件が１０％でまわるといわれても、後々処分に困るだけです。


もちろん数年後に解体して　立て直す考えでいるんだったらいいですけど、多分それなら高いものについてしまうと思います。


売り手からしたら　物件を最大限魅力的にみせるために　利回り１０％をうたう訳ですから、総額のイメージを消したいわけです。

「　総額はそれなりにしますけど　利回り１０％なんで　すぐ回収できますよ～。　」的な感じで。


何がいいたいかというと　「　１０％以上　」という記号にとらわれるのは危ないですよ。ということ。


ちなみに　「　空き家を買ってリフォームして借主をつけて　１０％以上でまわす。　」という方法もあります。

ただ　これはリスクが所々にあるので　借入で購入するには綱渡りすぎます。（汗）


それでも　安く買うことができれば　利回りはもう少し拡大できるでしょうし、一戸建てだったら利回りま低くても　将来的に中古住宅として売却すれば現金化しやすいです。


マンション、アパートは売りに出しても買える人が限られてますから、売却に時間がかかりますしね。


というわけで　「　中古戸建て　→　リフォーム　→　賃貸　」ってパターンは　結構おもしろいかな～って思ってます。


かなり　面倒で　さらに頭をつかいますけどね・・・。（苦笑）

まー。カンタンに儲かる話なんてないのが現実ってことですね。
（よく自分に言い聞かせてます。）