カレンダーとか持っていきませんけど・・・。

「　相続税が実質増税の方向。　」ということで調整が進んでいるようです。（H22.12.15現在。）

この記事はH22.12.15に書いているため、こういう曖昧な表現にしていますが、このブログがアップされるころにはもうちょっとハッキリしてくるんじゃないかな。と思われます。


個人的な感想はそれなりにありますが、不動産屋の目線で気になる点をあげると、やっぱり　「　相続税が実質増税の方向。　」ですね。


現在　相続税を支払う対象になっているのは全体の４％ほどらいしいのですが、改正後は７％ほどになる試算が出ているそうです。

今まで払わなくて良かった人も払わないといけないということは、増税ですよね。

というわけで、これから　相続税対策の需要が増えてきそうです。


代表的なのが、賃貸ハイツの建設ですね。


細かい仕組みは省略しますが、更地のままの評価だと高いので、賃貸ハイツを借金して建てることで全体の相続評価を下げるということが狙いです。

ただ、賃貸ハイツは新築当時は満室のケースが多いですが、築後１０年を越えると空き室が目立ち始めるという状態も今では珍しくありません。


「　３５年間家賃保証してくれるから建てたんだ。空室が目立とうが関係ないよ。　」とお思いの人は良いですが、

【　家賃保証の金額は２年ごとに改定します。　】という旨の条文が契約書に書いてないかどうかの確認はした方がいいと思いますよ。


他にも　最近 各住宅メーカーも戸建賃貸の商品を出してきてます。


賃貸ハイツに比べて　入居戸数が減るので収益率は下がりますが、将来　個別に販売できるという点で注目されています。

相続時に　賃貸ハイツだと共有名義にしないといけないけど、戸建てなら　各戸建てをそれぞれに登記することができるというメリットもあるので、これからドンドン増えるでしょうね。

ドンドン増えるということは、将来的には家賃の減額合戦がはじまるということですが・・・。


そういったムダな消耗戦に参加しないために　ある一定時期で売却するという計画も必要なんですが、そういう決断が出来る人は少ないです。

（　そういう決断が出来る人は　賃貸ハイツなど建てずにサッさと土地を売却してるでしょうから。　）


個人的には　広い土地は売って、そのお金で中古戸建てを買って家賃収入を得るのも有効な方法だと思います。

「　えー。それは、その方が不動産屋として仲介料が入るからでしょう？　」と言われそうですが、・・・それもあります。（笑。）


ただ、建築会社はこういう提案は基本しません。


当たり前ですね。建築会社の仕事は建物を受注することですから。


個人的には　建築会社の提案を鵜呑みにしないためにも　私の提案の様な逆の発想も大事だと思います。

「　逆の発想からも考えた結果　賃貸物件を建てよう！　」という方が　何も考えないより絶対いいですしね。

（　失敗のリスクが減る可能性があるので。　）


私は　大手建築メーカーの営業マンの様に 頼まれもしないのにお客さんの家に行くことはないですが、

こちらのブログで こういう逆の発想を毎日書いていますので、参考程度に見ていただければ　私はそれでOKですし、お客さんにとってもデメリットやわずらわしさがなくていいんじゃないかなー。と思ってます。

（　カレンダーとか持っていきませんけど・・・。（苦笑）　）